Stabilirea prețului proprietații.
Atunci când dorești să vinzi un apartament sau orice alt tip de imobil cel mai important aspect este să te gândești la un preț corect, care să atragă cumpărătorii și care să te ajute să închei tranzacția într-un interval de timp eficient.
Din experiența noastra, majoritatea proprietarilor de imobile tind să-și supraevalueze locuințele, aceștia publicând anunturi imobiliare cu oferte de prețuri mult peste media pieței. Pentru a nu face această greșeală, este important să ținem cont de anumiți factori, pentru a evalua cât mai corect prețul proprietății tale și a avea o tranzacție de succes. Iată care sunt principalii factori pentru o evaluare obiectivă a proprietății pe care o deții:
1. Zona in care este localizată proprietatea: Este un lucru cunoscut că o proprietate aflata într-o zonă centrală sau ultracentrală va fi mai scumpa decât una aflata la periferie. De asemenea, apropierea de puncte de interes (școli, magazine, stații de metrou) influențează prețul locuinței. În acest sens, este important să aflam care este prețul unui apartament vândut în zonă și care deține aceleași caracteristici ca ale proprietății tale (număr de camere, vechime, etaj, condiție etc).
2. Vechimea imobilului: Cu cât o locuință este mai nouă, cu atât prețul acesteia va fi mai ridicat. De exemplu, un apartament relativ nou poate deține mai multe dotări și opțiuni de confort, care sunt incluse în preț. În schimb, pentru un apartament mai vechi de obicei este nevoie de renovare și de achiziția unor echipamente noi, astfel încât, cu toate că prețul este mai scăzut, vor fi necesare cheltuieli suplimentare ulterior.
3. Gradul de confort si compartimentarea locuintei: Un apartament decomandat va fi mereu puțin mai scump decât unul semidecomandat. În anunțul de listare se poate trece nivelul de confort al locuinței. Acest criteriu ține cont atât de compartimentare, cât și de suprafața locuinței.
4. Etajul locuinței si amplasarea sa in cadrul imobilului: Apartamentele aflate la parter sau la ultimul etaj au un preț mai scăzut decât cele aflate la etajele intermediare. În plus, un apartament aflat pe mijloc este mai bine cotat decât un apartament poziționat pe colț, deoarece are mai puțini pereți exteriori și menține mai bine căldura pe timpul iernii. De asemenea, o locuință poziționată spre sud va avea mai multă lumină naturală tot timpul anului și poate fi ușor mai scumpă datorită acestui aspect.
5. Dotările si imbunătățirile: Cu cât este mai bine echipat un apartament va fi listat cu un preț mai ridicat. Printre îmbunătățirile aduse se numără: izolație termică, geamuri de termopan, gresie, faianță, parchet, centrală termică sau încălzire prin pardoseală. De asemenea, în evaluarea locuinței se ține cont de numărul de băi și de balcoane deținute, dacă există loc de parcare și alte dotări ce contribuie la sporirea gradului de confort și al prețului de achiziție.
6. Mobilat sau nemobilat: Un apartament poate fi pus la vânzare cu tot cu mobilă și unele electrocasnice. Însă, în acest caz, dacă mobilierul și echipamentele sunt mai vechi, prețul de achiziție poate fi negociat astfel încât să fie mai mic. De regulă, bunurile existente au o valoare mai redusă decât estimarea proprietarului.
Promovarea proprietații imobiliare.
Adesea ignorată, promovarea proprietății imobiliare este un factor esențial în găsirea rapidă a cumpărătorului potrivit. Vânzarea unui apartament sau a unei case este un pas important care presupune o tranzacție financiară considerabilă.
În ziua de azi, cei care vor să cumpere un imobil folosesc numeroase unelte și canale de comunicare pentru a-și găsi căminul ideal. De aceea, este bine să te asiguri că proprietatea pe care o vinzi are suficientă expunere atât online, cât si offline.
În primul rând, nu este niciun secret faptul că proprietatea pe care vrei s-o vinzi va concura cu alte imobile similare. Așadar, pe lângă vizibilitatea crescută, promovarea apartamentului sau a casei de vânzare te ajută să te diferențiezi și să ieși în evidență pe lângă alți vânzători.
Ideea de bază a marketingului făcut pentru vânzarea oricărui produs este, la bază, aceeași – există un cumpărător pentru orice, trebuie doar să-l găsești. Oamenii au nevoie să se simtă motivați pentru a achiziționa un produs sau un serviciu. Iar pentru a motiva potențialii cumpărători, este recomandat să-ți “aduci” proprietatea în fața publicului țintă. Mai precis, cunoaște-ți potențialii cumpărători și adresează-te lor. Este imobilul pe care-l vinzi perfect pentru o familie tânăra? Atunci nu te adresa studenților de 20 de ani, care vor să locuiască singuri. Ai un penthouse de vânzare? Și pentru o astfel de proprietate există un tip specific de cumpărător.
Cum se promoveaza o proprietate imobiliara?
Identificarea și înțelegerea publicului țintă este primul pas – după asta, urmează expunerea proprietății imobiliare atât online, cât și offline. Prin folosirea diverselor canale și unelte, precum social media, portaluri imobiliare și bannere, anunțul va ajunge atât la cumpărătorii activi (cei care își doresc să cumpere și caută în mod activ un imobil), cât și la cei pasivi (cei care plănuiesc să cumpere un imobil, însă nu caută în mod activ).
1. Promovarea online. În ultimii ani, internetul este principalul mediu pentru promovare, deoarece oferă numeroase opțiuni de a ajunge la un număr mare de potențiali cumpărători fără a cheltui o avere. Pentru promovarea online a imobilelor, este importantă folosirea unor unelte și canale de marketing digital. Un imobil promovat online are potențialul de a fi văzut de mii de oameni într-un interval scurt de timp. Un alt beneficiu al marketingului online este acela că oferă oportunitatea de a targeta un grup demografic foarte specific. Astfel, imobilul va fi promovat doar celor din grupul țintă.
2. Promovarea offline. Prin folosirea metodelor de promovare offline precum afișarea unor bannere, marketingul clasic ajută la atragerea potențialilor cumpărători ce vor să cumpere un imobil într-o anumită zona a orașului, însă nu au început încă adevărata căutare, au luat o pauza după o perioada în care nu au găsit nimic pe placul lor sau nu știu de unde să pornească. Atunci când văd o oferta bună prezentată pe un material precum un banner sau un pliant, aceștia își pot da seama că au găsit (fără a căuta) ceea ce-și doresc și vor contacta agenția imobiliară.
Reprezentare exclusivă versus Intermediere
1. Intermedierea imobiliară este cea mai comună și răspândită metodă de consultanță în industria imobiliară din România. Această metodă presupune că oferta de vânzare să fie deschisă și oferită mai multor agenți, oferind vânzătorului iluzia că proprietatea va fi vândută mai rapid. Nimic mai fals. Este momentul în care tu ca vânzător intri în competiție pentru vânzarea proprietății tale cu agenții pe care îi angajezi să îți aducă un client, proprietatea fiind expusă în piață de foarte multe ori cu detalii diferite de preț, suprafață, detalii juridice și tehnice. Știți vorba ,,5 polițiști schimbau un bec?” Pe scurt unul schimbă becul și 4 învârt masa! Se nasc 2 situații: proprietarul vinde singur, sau cu un client adus de un agent, care este motivat să închidă tranzacția, nu să îi reprezinte interesele. Practic, la final, din suma de agenți adunați la startul vânzării, unul a schimbat becul, restul au învârtit masa. In intermediere, agentul imobiliar gestionează un portofoliu general de proprietăți aflate în piață la vânzare, fără a deține toate informațiile relevante despre acestea, fără a verifica situația juridică, și deseori face o promovare incompletă a ofertelor în piață pentru că nu deține niciun control asupra tranzacției, iar cu cât o ofertă se află în portofoliul mai multor agenții cu atât gradul de implicare al acestora scade. În lipsa unui contract, agentul imobiliar nu are nicio răspundere față de client, nu alocă timp, nu este motivat.
2. Prin reprezentarea exclusivă, tu acorzi unei singure agenții sau unui singur agent dreptul de a-ți vinde proprietatea. Agentul gândește vânzarea unei proprietăți exact așa cum ai face-o tu, căci reprezintă numai și numai interesele tale și nu percepe niciun comision de la cumpărător- nici nu ar avea de ce, nu face nimic pentru el. Agentul colaborează atât cu colegii din rețea, cât și cu alte agenții pentru tranzacționarea proprietății și plătește comision în locul tău pentru atingerea obiectivelor, și elaborează o analiză complexă pentru a lista proprietatea la un preț corect. Colaborarea are loc în baza unui contract de reprezentare exclusivă, în cadrul căruia este stipulat timpul pe care agentul îl are la dispoziție pentru a încheia tranzacția, iar dacă vânzarea nu are loc în perioada stabilită, tu poți înceta colaborarea fără să fii nevoit să plătești onorariul, mai mult, agentul și agenția au pierdut banii investiți în marketingul, promovarea proprietății, vizionări, timp, nervi dacă nu ating rezultatele așteptate. În același timp, agentul elaborează un plan de marketing pentru expunerea proprietății în piață, și investește mult mai multe resurse decât în cazul intermedierii. Unele din principalele avantaje în a lucra cu un agent de reprezentare exclusivă este că acesta va promova proprietatea în piață într-un mod atractiv, cu toate detaliile corecte și exacte, inclusiv adresă, califică foarte bine cumpărătorul pentru a evita turismul imobiliar și a aduce la vizionare doar persoanele de încredere și interesate în mod real de proprietate. Când oferi unui agent reprezentarea exclusivă, tu primești în schimb toate cunoștințele unui profesionist care lucrează în beneficiul tău pentru a obține cel mai bun preț de la cumpărători calificați. Același lucru se întâmplă dacă angajezi un agent să îți reprezinte interesele în vederea achiziției!
Exceptând asociațiile naționale profesionale, APAIR, ABI, nivelul de pregătire al profesioniștilor în imobiliare este unul neuniform și ușor îndreptat spre închiderea tranzacției, nu pe relaționarea și rezolvarea problemelor clientului. De aici și reputația proastă pe care o au agențiile imobiliare în piață. Ambele tipuri de servicii pot fi soluții la problemele tale imobiliare în funcție de interesele tale fie că ești vânzător sau cumpărător de imobile. Reprezentarea exclusivă este unica modalitate prin care poti primi soluții și sprijin constant din partea unui agent imobiliar, care se angajează printr-un contract să aloce timp, energie, experiență, contacte și informații în slujba ta, pentru a obține rezultatele dorite.